Tranh chấp đất do khai giá thấp, tòa tuyên hợp đồng vô hiệu
Có thửa đất được chuyển nhượng với giá 1 tỷ đồng nhưng hai bên chỉ ghi vào hợp đồng 450 triệu đồng nhằm trốn thuế. Khi tranh chấp nảy sinh, tòa án đã có phán quyết bất ngờ về hiệu lực của hợp đồng này.
Mục lục
Thực tế mua 1 tỷ, hợp đồng chỉ ghi 450 triệu
Theo trình bày của bà H. (ngụ tỉnh Đồng Nai), vào ngày 17/5/2022, vợ chồng bà đã nhận chuyển nhượng một thửa đất rộng 2.100m² đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại tỉnh Bình Phước từ bà L. (cũng ngụ Đồng Nai) với giá thỏa thuận 1 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý là theo bà H., việc chuyển nhượng giữa hai ban đầu chỉ được lập thành văn bản viết tay. Ngay sau khi ký kết, vợ chồng bà đã thanh toán toàn bộ số tiền 1 tỷ đồng cho bà L. Hai bên tiến hành giao nhận đất, đồng thời bà L. cũng giao bản chính sổ đỏ cho vợ chồng bà H. để giữ. Từ thời điểm đó, vợ chồng bà H. đã trực tiếp quản lý và sử dụng ổn định thửa đất này.
Sử dụng diễn ra liên tục, không phát sinh tranh chấp cho đến khi có các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản của bà L. trong một vụ án dân sự khác. Cụ thể, tháng 10/2022, cơ quan thi hành án dân sự huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước (cũ) đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng, đề nghị ngừng giải quyết các yêu cầu liên quan đến quyền tài sản của bà L.
Đến tháng 10/2023, TAND cấp huyện đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là quyền sử dụng thửa đất 2.100m² nói trên của bà L.
Tòa án phúc thẩm có phán quyết bất ngờ
Sau khi chồng mất, bà H. đã khởi kiện, yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay giữa bà L. và vợ chồng bà vào ngày 17/5/2022. Đến tháng 6/2025, bà H. đã thay đổi nội dung khởi kiện, ngoài giấy viết tay, bà còn yêu cầu tòa công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã được chứng thực ngày 18/5/2022. Tuy nhiên, giá trị chuyển nhượng tại hợp đồng này chỉ ghi 450 triệu đồng, thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà L. đã xác nhận có ký chuyển nhượng thửa đất cho vợ chồng bà H. bằng giấy viết tay với giá 1 tỷ đồng. Sau đó chỉ 1 ngày, hai bên tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực nhưng với giá chỉ còn 450 triệu đồng.
Theo lời khai của bà L., bản chất của việc chuyển nhượng đất này chỉ là hình thức cầm cố cho khoản vay 1 tỷ đồng mà vợ chồng bà H. đã cho bà, bởi giá thị trường thực tế của thửa đất lên đến 2 tỷ đồng.
Tại bản án sơ thẩm ngày 19/9/2025, TAND khu vực 12 – Đồng Nai đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất có chứng thực là vô hiệu, đồng thời buộc bà L. phải hoàn trả cho bà H. số tiền 655 triệu đồng. Không đồng ý với phán quyết này, bà H. đã quyết định kháng cáo.
Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay được công nhận
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện KSND tỉnh Đồng Nai đã đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay, và đồng thời tuyên hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực là vô hiệu.
Xem xét nội dung kháng cáo, Tòa phúc thẩm nhận thấy cả bà H. và bà L. đều thừa nhận có xác lập giao dịch chuyển nhượng đất vào ngày 17/5/2022 bằng “giấy bán đất nền” với giá thực tế là 1 tỷ đồng. Ngày 18/5/2022, các bên mới lập lại hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực nhưng ghi giá 450 triệu đồng, rõ ràng với mục đích giảm nghĩa vụ thuế phải nộp.
Sau khi ký kết hợp đồng mới, bà L. đã nhận đủ tiền và giao đất cho vợ chồng bà H. quản lý, sử dụng ổn định. Trong khi đó, việc bà L. lập luận rằng giao dịch chỉ là cầm cố để vay tiền đã không được chấp nhận do không có chứng cứ chứng minh, chỉ là lời khai một phía và mâu thuẫn với chính sự thừa nhận trước đó của bà.
Tòa án phúc thẩm đã phân tích cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực ngày 18/5/2022 là giao dịch giả tạo về giá do không phản ánh đúng giá thực tế của tài sản, nên bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, giao dịch bị che giấu này thực chất là hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/5/2022 với giá 1 tỷ đồng mới là giao dịch bản chất. Mặc dù hợp đồng này không tuân thủ đầy đủ về hình thức, nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình.
Do đó, Tòa phúc thẩm đã quyết định rằng hợp đồng chuyển nhượng giấy viết tay này vẫn có hiệu lực pháp luật. Từ những phân tích trên, Tòa án phúc thẩm đã chấp nhận một phần kháng cáo của bà H., sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng thực tế, đồng thời giữ nguyên quyết định tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực do được xác định là giả tạo về giá.
Vụ việc này là bài học cảnh báo cho những người thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai: việc cố tình khai báo giá thấp để trốn thuế có thể dẫn đến hậu quả pháp lý không mong muốn, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra về sau. Luật pháp sẽ công nhận giao dịch thực tế chứ không chỉ dựa vào văn bản được chứng thực.
Để tránh rủi ro, các bên nên thực hiện giao dịch minh bạch, đúng quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình về lâu dài.
