VARS cảnh báo rủi ro khi mua chung cư
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đưa ra cảnh báo quan trọng đối với người đang có kế hoạch mua chung cư, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng và các bài học từ những đợt “bán tháo, cắt lỗ” trước đó.
Theo bản tin thị trường mới nhất của VARS, sau khi duy trì ở mức thấp trong thời gian dài, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã bắt đầu tăng nhẹ, kéo theo xu hướng tăng của lãi suất cho vay. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản, mặt bằng lãi suất hiện tại đang chịu nhiều áp lực do lạm phát quay trở lại và xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới.
Thị trường bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng – đứng trước một thử thách lớn cho quá trình phục hồi và phát triển trong bối cảnh này.
Mục lục
Tác động của việc tăng lãi suất đến thị trường chung cư
Việc lãi suất tăng mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường chung cư. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, sẽ phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Giống như VARS đã phân tích, khi chi phí vốn tăng cao, khả năng sinh lời giảm mạnh trong khi các khoản vay ưu đãi chỉ là tạm thời, người mua dễ rơi vào tình trạng khó xử lý tài sản khi cần.
Trong quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam đã từng chứng kiến giai đoạn suy giảm mạnh từ 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài và giá nhà đất giảm 30-40% ngay cả tại các vị trí trung tâm.
Rủi ro từ các gói vay ưu đãi
Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng đã tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí có những chương trình miễn lãi, ân hạn nợ gốc lên đến 5 năm. Chính sách này đã giúp nhiều người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, như VARS đã chỉ ra, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi chuyển sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng đáng kể. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.
Bài học từ lịch sử thị trường
Một phần nguyên nhân của những rủi ro này đến từ tâm lý đầu tư dựa nhiều vào vốn vay ngắn hạn, trong khi các dự án chung cư và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.
Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án chung cư, họ phải đối mặt với rứa ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
Khuyến nghị từ VARS
Trong bối cảnh thị trường chung cư đang đối mặt với nhiều thách thức từ việc lãi suất tăng, VARS đưa ra khuyến nghị cụ thể cho người mua nhà:
- Người mua để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở vùng thấp, nhưng cần kiểm soát việc sử dụng vốn vay ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản.
- Ưu tiên lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm chung cư hình thành trong tương lai.
- Tránh đầu cơ bằng đòn bẩy tài chính cao khi lãi suất có xu hướng tăng, để giảm thiểu rủi ro phải bán tháo tài sản trong tương lai.
Mặc dù đối mặt nhiều thách thức trước mắt, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực, nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực sự lớn và quá trình đô thị hóa. Khi nền kinh tế phát triển, các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định.
Người mua chung cư thông thái cần nắm bắt được cơ hội từ sự phục hồi của thị trường nhưng đồng thời phải có chiến lược tài chính an toàn để tránh những rủi ro không đáng có, học hỏi từ những bài cay đắng đã diễn ra trong quá khứ.
