VARS đề xuất bỏ nộp tiền đất chậm xác định giá
27/08/2025 – Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cùng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa gửi văn bản góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Các đề xuất tập trung vào quy hoạch, thu hồi đất, định giá và cơ chế quản lý nhằm gỡ “điểm nghẽn” cho thị trường bất động sản.
Mục lục
Đề xuất nổi bật về hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điểm c, Khoản 1, Điều 61), VARS IRE ủng hộ quan điểm theo phương án 2, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Thực tiễn cho thấy, sau khi thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã được mở rộng, yêu cầu đặt ra đối với bộ máy chính quyền cấp xã ngày càng cao, trong khi nguồn lực và năng lực đội ngũ cán bộ ở cấp này vẫn còn hạn chế. Bên cạnh đó, việc duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã dễ dẫn đến tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh; khi tỉnh điều chỉnh, xã cũng phải điều chỉnh theo, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ trong thực hiện.
Theo quan điểm của VARS IRE, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì lập quy hoạch riêng.
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia
Về Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), VARS IRE đồng ý bổ sung khoản 33 với nội dung về các dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics và các dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao.
Tuy nhiên, quy định hiện vẫn mang tính khái quát, định tính, trong khi chưa có cơ sở nhận diện, phân loại và áp dụng rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ xin – cho hoặc lạm dụng danh mục “dự án phát triển kinh tế – xã hội khác”.
Giải quyết vướng mắc trong giải phóng mặt bằng
Với khoản 34, VARS IRE ủng hộ phương án 2 cho phép thu hồi phần diện tích đất còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất.
Thực tiễn cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98%, nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích còn lại rất nhỏ. Quy định tại Phương án 2 sẽ góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này.
Thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư
VARS IRE đồng ý với quan điểm cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt, bao gồm:
- Không có trường hợp bố trí tái định cư đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án khác được trên 75% người sử dụng đất đồng ý
- Trường hợp phải bố trí tái định cư thì chỉ được thực hiện thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư trong các trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư được theo tuyến công trình chính
Xây dựng cơ chế định giá đất hợp lý
Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, VARS IRE đồng ý với quy định mới sử dụng giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.
Việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất.
VARS IRE đề xuất, Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước, bao gồm:
- Cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên
- Bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương
- Quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc
- Cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng
Giải pháp cho các công trình theo tuyến
Về Điều 218, VARS IRE kiến nghị bổ sung các công trình như điện mặt trời vào danh mục công trình xây dựng theo tuyến. Theo đó, các công trình theo tuyến thường đi qua nhiều địa bàn, có thể kết hợp ở phía dưới là đất khoáng sản, ở phía trên là công trình theo tuyến đảm bảo tăng hiệu quả sử dụng đất.
Đề xuất loại bỏ quy định nộp bổ sung tiền đất chậm xác định giá
Đây là đề xuất quan trọng nhất của VARS IRE – kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giống với dự thảo sửa đổi luật Đất đai ngày 28/7.
Thực tiễn cho thấy, trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do những nguyên nhân khách quan, không phải từ phía người sử dụng đất. Hệ quả là dự án bị kéo dài nhiều năm, và khi được thông báo tiền sử dụng đất thì khoản tiền bổ sung phải nộp rất lớn.
Chi phí phát sinh này gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư dự án, thậm chí nhiều dự án không thể triển khai do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đồng thời buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao để đảm bảo lợi nhuận, đi ngược lại chủ trương hạ giá nhà và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước.
Cải cách chuyển mục đích sử dụng đất
Về chuyển mục đích sử dụng đất, VARS IRES nhất trí với đề xuất bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Đề xuất này phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15, nếu được thông qua sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án vướng mắc bởi quy định hiện hành yêu cầu phải có “đất ở” và phù hợp quy hoạch. Từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án, sớm đưa nguồn cung ra thị trường, góp phần cân bằng cán cân cung – cầu.
